《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》五一起實(shí)施 104條內(nèi)容覆蓋物業(yè)管理“全鏈條”

　　《北京市物業(yè)管理辦法》出臺(tái)十年后，北京市又誕生一部事關(guān)物業(yè)管理的重磅法規(guī)——《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》，并將于5月1日起正式施行。首次提出前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長(zhǎng)不超過(guò)二年、首次設(shè)立物業(yè)管理委員會(huì)、首次明確停車(chē)位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先提供給業(yè)主……條例的諸多首次，用立法破解現(xiàn)實(shí)難題。

　　物業(yè)領(lǐng)域相隔10年再立法

　　一部直面現(xiàn)實(shí)、大膽創(chuàng)新、顛覆傳統(tǒng)的地方性規(guī)章。這是2010年《北京市物業(yè)管理辦法》出臺(tái)伊始，學(xué)界人士的評(píng)價(jià)之語(yǔ)。

　　住宅小區(qū)不僅是居民居住生活的基本單元，也是基層社會(huì)治理的基本單元。如何推動(dòng)業(yè)主自治管理？除了國(guó)務(wù)院于2003年公布實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》外，10年來(lái)，《北京市物業(yè)管理辦法》一直是指導(dǎo)物業(yè)實(shí)踐的綱領(lǐng)。

　　“然而，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，以及居民對(duì)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的要求不斷提高，由物業(yè)服務(wù)引發(fā)的社會(huì)管理問(wèn)題日益凸顯?！北本┦凶〗ㄎ嚓P(guān)負(fù)責(zé)人談到，近年來(lái)，12345市民熱線反映的物業(yè)服務(wù)類(lèi)投訴較多，比如物業(yè)服務(wù)水平低的問(wèn)題，管道老化堵塞的問(wèn)題，電梯維修不及時(shí)的問(wèn)題。這些投訴，一方面反映出以物業(yè)服務(wù)為基礎(chǔ)的社會(huì)治理架構(gòu)有待完善，需要重新思考兼具自治管理、市場(chǎng)運(yùn)行、公共服務(wù)和社區(qū)治理等多重屬性的物業(yè)服務(wù)的定位和作用。另一方面，也反映出當(dāng)前的物業(yè)服務(wù)、管理理念和制度措施已不能完全適應(yīng)現(xiàn)階段的公眾要求和社會(huì)治理需求。也因此，奔著問(wèn)題去，用立法破解現(xiàn)實(shí)難題，成為《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》的出發(fā)點(diǎn)。

　　條例104條分八個(gè)部分

　　從內(nèi)容上看，《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》共一百零四條，主要分為總則，物業(yè)管理區(qū)域，前期物業(yè)，業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會(huì)，物業(yè)服務(wù)，物業(yè)的使用和維護(hù)，法律責(zé)任和附則八個(gè)部分。

　　具體看，總則立意于提綱挈領(lǐng)，提出要建立黨建引領(lǐng)、將物業(yè)管理納入社區(qū)治理的工作格局。物業(yè)管理區(qū)域章節(jié)主要是明確物業(yè)管理區(qū)域劃分的原則，對(duì)新建和已有項(xiàng)目如何進(jìn)行差別化處理，為物業(yè)治理打下基礎(chǔ)。前期物業(yè)等章節(jié)，則圍繞前期物業(yè)服務(wù)如何保障后期入住的業(yè)主合法權(quán)益，業(yè)主自治組織的建立和運(yùn)行，物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約盡職的管理，物業(yè)區(qū)域內(nèi)各行為主體、各單位的職責(zé)，作出了明確清晰的規(guī)定。

　　多個(gè)“首次”亮點(diǎn)多

　　條例首次明確，建設(shè)單位銷(xiāo)售房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘前期物業(yè)服務(wù)人，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長(zhǎng)不超過(guò)二年，而自前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　針對(duì)無(wú)法成立業(yè)主大會(huì)，或者雖然成立了業(yè)主大會(huì)卻未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的社區(qū)，條例創(chuàng)新性提出，可由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會(huì)，來(lái)組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)。但物業(yè)管理委員會(huì)只是臨時(shí)機(jī)構(gòu)，任期一般不超過(guò)三年，還是要推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　針對(duì)北京諸多社區(qū)私家車(chē)多但車(chē)位少的現(xiàn)實(shí)，條例首次提出，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車(chē)輛的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。用于出售的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；不出售或者尚未售出的，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主使用。

　　對(duì)于高空拋物、外墻脫落導(dǎo)致傷人、擅自拆改承重墻等物業(yè)使用和維護(hù)中的不當(dāng)行為，條例也分門(mén)別類(lèi)地明確了法律責(zé)任。比如，損壞、擅自拆改建筑物承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；從建筑物中拋擲物品的，由公安機(jī)關(guān)給予警告，處五百元以上五千元以下的罰款。

　摘自　《北京晚報(bào)》　2020.04.25　記者　趙瑩瑩